Buy a Home in Southern California - 2021 美國南加州買房記之重要注意事項無私分享～
比病毒更可怕的 Bidding War ,
美國南加州 2021年買房實戰驚魂記
事隔一年，車庫裡還堆有著未拆卸的紙箱，儲物間裡的雜物也遲遲未理出個脈絡，整個壓力山大的尋、搶、貸，槍林彈雨買房實戰驚魂記，仿佛還依稀在腦海中揮之不去～
之所以拖了近365天才終於開始敲起鍵盤，紀錄著那眼花撩亂、手忙腳亂的三個月找房熱血戰鬥營，原因只有一個，那就是～完全不知道該從何說起！有太多想說但又不好說的細節了⋯即便我們乍看(?) 很順利、很快速地在三個月買到房子，但中間夾雜著各種阻礙和挫敗，更不用提在戰鬥營前期，在網路上瀏覽房子那數不清的日子了⋯⋯就這樣拖著拖著，拖到現在啦。但！總歸一句，我們非常幸運地買到屬於自己的 Single Family Home 房子了！Someone has achived his American dreams : )
2021年在疫情狂妄的肆虐之下，美國加州的房市也跟著張狂，各個好屋都是燙手山芋！若沒有至親的集氣相挺和貴人們的傾囊相助，我們今天～也許還在租屋市場裡流離或在買屋市場裡掙扎吧？伴隨著現今難以置信的房貸利率，我們真的很感恩～有幸找到現在這個可以遮風避雨的地方。
在此簡單的描述一下我們的家。室內1825 sqft/約52坪，有獨立車庫和前、後院。座落於Long Beach City College area 是個無尾巷且腳程五分鐘就有一個超級大公園的環境優美社區。
在買到這間房子之前，我們出價標過3間。第一間搶失敗；第二間搶到，但是後來發現屋主不老實加上對於屋況有疑慮，所以最後棄權；第三間再次搶失敗，然後～才找到我們事後都最最最最最滿意都這一間～並於2021年7月19日，媽媽冥誕當日以苦盡甘來之姿結束這場 shit show 並順利入住我們的新家！！
至於我們第二間搶到的房子最後為什麼會放棄呢～就先容我長話短說一下這個奇葩的經驗。那是一間學區不錯的房子，房子本身在一個8分小學的後方，所以家門口看得到小學的操場和球場，但是因為不是學校的正門口，加上我們也連續去看了兩次，第一次是假日，第二次是下午放學的時候，我們佇足觀察了一下，覺得車流和小朋友們的聲音應該不會造成太大的困擾，而房子的本身“看起來”也不錯，於是～我們就下標、加價，然後搶到了。得標之後，沒想到真正的重頭戲才正要上演～由於這間房子不久前其實有被人得標過，但前一個買家棄權了，我們那時候抱著有點匪夷所思的心態去詢問賣家房仲，為什麼會被棄標？房子本身有什麼狀況嗎？賣家房仲信誓旦旦地表示「房子沒有問題！只是前一個買家想再砍價，但賣家不同意，所以最後沒有喬攏。」嗯～我們聽了聽後就抱著半信半疑的心態，開始安排了一連串的檢查行程 House Inspection, Plumbing Inspection, Termite Inspection 等等，當時賣家房仲還有提供給我們上個買家做的檢查報告 house inspection Report，只是我們的房仲好友看了一眼便直搖頭，覺得那份報告既不專業也不詳細，所以他立斷的決定派自己熟悉的人馬來做各項檢查，我們也認為這樣比較可靠也比較安心。這一檢查下來不得了了，我們除了發現這間房子前方的廁所沒有申請建造許可，後方延伸加蓋的主臥房也沒有 not permitted，另外，多處的窗戶也都不符合安全逃生的尺寸規範。這些不但沒有出現在前一份買家的檢查報告裡，賣家本身在賣屋細項裡也沒有公開。照理來說，在美國賣房子，賣家都有義務要主動揭露 disclose 所有有關房子的事情，如果沒有主動揭露，事後有出意外被發現，買家是有權利起訴賣家的 ... 尤其在美國這樣一個講究「誠實」的國家，所以這不僅讓我們的在地老美房仲好友很意外也很不高興，也讓我們對這間房子的信心開始產生動搖。因為如果一間房子加蓋或改建的地方沒有向當地政府部門申請建造許可，除了有可能面臨被政府罰款或是出問題時保險公司不給付的狀況，最重要的也是健康和安全考量，未經過合法標準和程序進行的建造工程，很難保證未來會不會發生什麼大的問題，就也無法住得安寧。
再來是下水道的問題，這間房子經過 plumbing inspection 後發現有排水管堵塞和老舊的問題需要修繕，而預計修繕的花費是兩萬。然後也有發現房子周圍有白蟻的狀況，而預計處理消毒的費用是五千塊。在接二連三揭露出這麼多的問題之後，我們的房仲友人開始跟賣家議價、討論這些林林總總的費用該怎麼分攤。在一陣你來我往後，對方僅同意負擔向市府補申請建造許可的費用約莫五千元和補貼修改窗戶的兩千元，而不願意負擔龐大的下水道修繕費用…. 也在我們未談及白蟻的問題之前，我們的房仲友人已經氣到不想再花力氣談判，我們想當然爾～心情根本盪到谷底，即便再怎麼無奈，也還是武斷地做出了棄權的決定。就這樣～一場浪費眾人寶貴時間的荒謬鬧劇就此落幕了。
雖然這件事情打擊到不少團隊的士氣，但真的也學到了非常多，它讓我們真正徹底的瞭解到看房子要怎麼看、要注意哪些地方、該問什麼問題。我們的房仲友人也驚訝地直呼這般房市亂象是他四十年以來首見，非常的不可思議～所以，即便賣方有提供檢查報告給你，也不要輕易地照單全收，要自己另外做足功課、爬文研究，更也不要擔心或吝嗇多花一筆檢查的費用，因為畢竟只有自己找的資料和自己信任的人做的檢查才真正能令人心安。
即便我們歷經短暫的氣勢低迷，然而火熱的房市並沒有讓我們有太多喘息的機會，在我們彼此都快速的調整步伐後，便繼續馬不停蹄的看房子～Thousand Oaks, Torrance, Signal Hills. La Mirada, Cypress, Garden Grove, Brea, Whitter 等各個我們可以負擔得起的區域都跑了一輪，最後我們依然回來一開始最嚮往的 Long Beach, 也決定把戰力集中在這一區，好好備戰、迎戰，耐心地慢慢找、慢慢等待。
（看看 Dr.Wu 當時沈重的背影 ... 哈）
( *前情提要：在 2021年 3-5月期間，Covid-19 還十分的盛行，以前本來要販售的房子有提供開放給公共大眾參觀的 Open House 都不需要預約，但是因為病毒肆虐，大家必須要保持安全的社交距離，也不能在一個密閉的空間裡群聚，因此去參觀 Open House 都必須透過房仲去預約，而且限制一次的參觀時間只有15分鐘，所以一個小時裡面，只能接待四組客人。)
在房市非常火熱的時期，除了要趕緊卡位，還要盡可能的搶到前面一點的順位，因為如果你下午才去，也許早上已經有幾組客人喜歡，雙方彼此的房仲已經在熱絡地接洽了，後面想要打好關係或是留下印象就會比較難。或是如果你是在 Open House的第三天、第四天後才去看，那也許已經有喜歡房子的人出價了，那如果你也很喜歡，你就必須想辦法喊出一個比對方高的價錢，起跳點也許就被迫拉得比較高了。無論如何，在房市非常非常熱、連 Open House 都需要卡位的時候，真的是就是在比快！那三個月的我們起床開眼就是作戰模式，平日戰戰兢兢狂刷、更新出售物件 listing，五六日就是在真槍實彈的戰場裡穿梭，跑遍東西南北，看過各種有壁爐、沒煙囪或是有煙囪、沒壁爐的稜角奇屋；前腳剛離開、後腳馬上有下一組客人跟上，只有把握僅有十五分鐘的時間去當機立斷這間房子的好壞。我們很榮幸有位過去從事房仲業 40 年、半退休的仲介貴人好友來幫我們把關，他本人也曾是一位建築承包商 general contractor，所以，他可以從房子的建造用料來判斷屋況的好壞以及是否符合規範等等，為賞房菜鳥和準備被嗜血首購族的我倆大大省去了不少麻煩～
重點來了！「我們的家」，想特別分享的是，我們這間房子的賣家本身是建築承包商 general contractor，他在前年買下舊屋後，整個打掉改建，重新裝潢成一間3房2衛的房子。所以，基本上屋子的裡裡外外都是新的，新的屋頂、新的地板、新的浴室、新的廚房、新的排水道…等等，All NEW！一開始在Redfin 網站上看到這間房子的 Sale History的時候，就猜到這是間 Flipping House (Flip是「快速翻轉」的意思，因此flipping house 就是指在不自住也非出租情況下購入房地產，再以高價轉賣房產獲利的行為，也就是炒房。)， 有鑒於本人怪僻的公義道德障礙難以跨越，起先我還向我們的房仲說，我拒絕看這間房子，而室友先生則是因為工作繁忙加上找房的彈性疲乏，當下並未表示太多意見；加上我們都還處在前一間競標失利的傷痛復原狀態... 但是，我們的房仲兼貴人好友依然鼓勵我們來看看，於是乎～與這間房子的美好緣份就此展開。
( p.s. 因為我們“本來”都非常喜歡我們第三個出價的房子，可是它 over bid by 25% ! 開價100萬的房子，最後以125萬賣出，我們無法跟進，只能惋愕。不過後來冷靜之後，我們反而慶幸沒有買到那間，雖然整個房子的屋況和裝潢都非常好，但還是有一些缺點，除了房子本身正對小學門口和主臥在車庫的旁邊之外，另個疑慮就是巷弄外的街區有眾多的出租公寓，進出在這一帶的人也許就會比較複雜一點；再來，也沒有像我們現在這間附近有較多的綠化環境。所以～只能說，買房子的時候真的要非常理智！不能因為整體的美觀而忽略那背後試圖想掩飾的瑕疵。彷彿就像是一場心理戰，因為人常常傾向在看到美的事物時，會無限放大它的好處，光芒萬丈以致於沒有空間去思考那些藏在細節裡的魔鬼。而在挫敗後，也要有重拾信心的勇氣，要有種信念，相信一切事情的發生都有它的理由 😉。)
在看我們所買到的這間房子時，他 Open House 的第一天，我們就約了第一個開放的參觀時段。而我們也正巧碰上剛檢查好屋況、準備離開的賣家。一般來說，買家通常不會與賣家接觸，都是透過賣家的房仲在做接洽，更別說是見到賣家本人了～由於我們是第一組參觀 Open House 的客人，又提早到，在我們迅速的瀏覽完房子後，房仲好友便乘勝追擊地與賣家多攀談幾句，希望可以從中了解到他預期的售價金額是多少，以及有沒有機會直接接受我們的出價。畢竟我們的仲介好友一踏進屋內的那一刻，就深深被房子本身明亮且寬敞的動線給吸引，而我們則是對那巨大的石英石中島深深的著迷～在經過三次失敗和看超過五十間房子、身心都疲憊的我們，都一致認同這是最好的一間房子，只是我們必須努力想辦法得標～在確定要出價之後，我們總共來來回回看了三次，包括一次晚上來附近的街道走走，聽聽車聲、飛機聲，和鄰居們攀談、探聽一下當地的狀態。最終，我們在沒有寫情書、只有不服輸的豪邁灑(梭)脫(哈)的狀態下順利脫穎而出。
至於出價要怎麼出？該喊多少？這其實也完全取決於當下的市場行情。想必在熾熱的賣家市場中，是不可能殺價的了。另外當你的競爭者除了一般民眾之外，還多了隱形的投資客和巨型的現金買家時，這場多方角力之爭就變得非常刺激了。要能夠一次喊出一個足以顯現能見度的數字也是一門學問，因為如果你喊得過低，賣家基本上不會考慮，所以連想要有第二次的 counter offer 還盤議價機會都不會有。這時候～多半要靠房仲本身對於當下房屋市場的銷售了解程度來決定出價的金額。但是，當整個房市呈現一種 Bidding War 蠻天亂喊的競標之戰時，再怎麼經驗老道的房仲也不見得可以掌握局勢（畢竟瘋子很多？😂）。於是，室友先生便發揮科學家的精神以及統計數據分析的專業，去計算出要喊出高於出價的幾成才有奪標的機會。根據我們自我收集的數據顯示，過去我們看過的房子，平均都至少以高於出價 8% 的金額售出，只有極少數的例子是只加 3 ～5 % above asking price 的。特別是我非常屬意想出價的房子很多都以 10% over asking price 賣出，室友先生便認為我的眼光獨到、成效顯著，然後就把自己編寫的這套公式取作 Ruth’s indicator ( 哈哈 )。
p.s. 插個話，先前我們在找房子的時候，若有遇到喜歡想出價的房子，我們都會非常謹慎地再三評估，將整個房子的格局和優缺點通通沙盤推演好幾遍才決定出價金額。其中，有一間，價錢很實惠，格局不錯，唯一的缺點～大～缺點就是在路邊，雖然不是車聲鼎沸的大馬路上，但是是社區裡少數的大條、有雙向車道的路。為了確保車聲的噪音不會影響我們，我們連續兩天分別在早上和晚上的時候，停在房子前面數經過車子的數量和計算頻率，經過幾番掙扎後，即便再怎麼很心動，還是覺得算了…。另外，還有另一間價格也很實惠，屋況也不錯，但是，唯一的缺點～也是在路邊，然後還是飛機起飛後會經過的航線區域，所以一天之中大概會有十次飛機從屋頂上呼嘯而過，在我們查過飛機的航班時刻表，確認晚上十點後沒有飛機後，本來還在掙扎猶豫，但是～我們的房仲好友跟另一位重要的恩人夥伴都慎重的勸退我們，要我們不要輕易妥協、繼續找，一定會有好的房子的。
我只能說，人在很焦急、絕望的時候，真的無法做出理性的判斷…。好加在有兩位經驗老道的在地貴人和恩人夥伴一路相陪、相助也相阻，才能夠一起完成這項艱鉅的任務，畢竟要趕在房貸利率回升之前買到房子，真的每週都在跟時間賽跑啊～而我們四人所形成的看房黃金小組，也是找到好房子的一個重要因素。我們每個人都會對房子提出自己的看法和意見，接著討論其優缺點，最後要四個人都同意出價才能出手喊價，只要有一個人有疑慮，其他三個人就必須尊重，然後審慎評估。我們有幾次就有一比三的狀況，這時候大家就會陷入膠著，因為反對的那個人所指出的問題也很值得考量，最終就是我們夫妻自己去思考決定，該做怎樣的調整？還是就直接放棄 Move on？所以～如果可以，除了夫妻自己看房、加一個房仲，建議可以再找一位值得信任的朋友來一起參與，這樣整個過程不但可能可以更周全，還能發現一些容易被遺忘的眉角或隱憂。
搬家日當天，前方客廳堆滿了懷舊家當，後方的車庫裡堆疊著來不及斷捨離的雜物和舊書。
整個買房實戰驚魂記，除了找房的疲累、喊價的勞累，另外還有一個就是處理貸款的心累！有鑒於我們是 F1/OPT 國際生兼工作簽證的身份，不同於綠卡持有人甚至是公民買房，我們所能夠貸款的金額和條件限制皆大大的不相同。在一陣陣自行的抽絲剝繭、研讀規範及遍體鱗傷的過關斬將後，曠日費時的房屋貸款終於在 Closing Date 當天冷汗直流下搞定，畢竟把頭期款放在新開的銀行帳戶裡，然後被認為是贓款所以銀行被查扣一星期的煎熬，真的～不是三言兩語就能夠形容的！幸好，當時我們的賣家也很開明，他說如果無法如期 closing 的話，緩個幾天沒關係，他能夠理解有些時候銀行的作業程序就是這麼的繁雜和死板。
呼～真的好～～不容易，(眼泛淚光)一切終於圓滿的結束了！心中的一顆巨無霸石頭可以輕輕的放下了！這趟起伏無數的雲霄飛車之旅終於抵達舒適的終點站了～搬家後的第一晚我們坐在自己家的地板上，拿著紅酒杯互乾，直呼累得值得啦！！
房子買到了，就升格當園丁了！
搬進新家後的一週，
我們還去華人超市買經典的台灣家鄉味鳳梨酥，
向左鄰右舍們登門拜訪，彼此交流一下。
買房子真的是人生中的一件大事！所需要考量的東西真的太多太多了～在此把當初使我日日內心天人交戰、夜夜紅酒下肚的理由分享給大家。
我把比較重要的、無法改變的事實因素歸為不可逆，而比較能夠依個人喜好來做彈性調整的則屬於可逆。
不可逆的考量範圍有：
- 位置(不要鄰近高速公路或馬路旁，根據研究顯示，噪音是影響人心理健康因素的關鍵。也盡量不要鄰近學校和教堂，以避免出入的車流和人流過多。另外也建議避免選在加油站、商家餐廳的後面，或是出租公寓的周圍，這些將會是影響未來房屋價值發展和造成難以脫手的風險之一。)
- 人口分析 (了解當地居民的人種分布)
- 犯罪率 (查看當地偷竊案的發生率)
- 性騷擾和性侵犯者的居住分布
- 噪音污染和空氣品質 (飛機航道和廢棄物的排放)
可逆的考量範圍有：
- 學區 (房子的地址本身雖有既定被劃分的學區，但多數的學校，只要你居住在當地的特定範圍內，皆可申請至學區分數較高的學校。)
- 房子的格局 (風水考量，不要路沖、開門不能見梯也不能見灶，不然易傷身和傷財。)
- 房子的尺寸
- 通勤距離
最後一個，無法歸類也無選擇餘地、純屬運氣的因素，就是「鄰居」！好鄰居真的是可遇不可求，有安靜的鄰居，不一定有乾淨的鄰居，有友善的鄰居，不一定有老實的鄰居 ... 能夠遇到前後左右都安靜、乾淨、友善又老實的鄰居，真的非常不容易啊～( 再次雙手合十以示感恩 ) 然而，雖然「鄰居」是個一番兩瞪眼的樂透籤，但當你要出價買房子的時候，記得多來幾次房子周圍的街區繞繞，找些機會和當地居民聊天、確切地了解一下當地的狀況，畢竟很多人情世故是不會在白紙黑字上出現的，還是得靠實際的感受來做出最有效的判斷。
想當初點開線上性騷擾和性侵犯者的居住分布地圖時，我完全被整個大洛杉磯密密麻麻的標記圖示給震懾住，室友先生還開玩笑的說～「哇，原來大家都約好去這些地方開派對啊？」我一邊小心翼翼的不想去點開犯行的人大頭照，一邊仔細的研究著地圖，渴望能夠尋找出一個未污染的淨土角落～還記得，那時候我把這件事情告訴在台灣親愛的老爸，向來直率的老爸爽口地說：「啊就算他住你家附近，他也不會去你家犯案啊，他會去別的地方犯案啦～」瞬間有種一語打醒夢中人的感覺？！好像有道理吼？想亂來的人怎麼會在當地犯案呢？一定是跑去沒有人認識他的地方啊～所以，好像附近有幾個手賤又胯下癢的王八也沒關係？喂！不是吧！～～～當然是能越乾淨越好啊！還好～我們最後真的有找到一個未污染的小角落，一個讓我晚上獨身在家也不會害怕發抖的地方。
👉🏻 最後附上幾個重要資訊的查詢網站供大家參考：
1. NeighborhoodScount : A website and online database of U.S. neighborhood analytics with local crime rates and demographics.
2. GreatSchool : A website for checking the school rating in the neighborhood.
3. Family Watchdog : A online database to help locate registered sex offenders and other types of offenders in your area.
4. National Transportation Noise Map : A graphic representation of the sound level distribution and the propagation of sound waves in a given region.
5. AirNow : Get air quality data for your local area.
6. StatisticalAtlas : A website dedicated to satisfying all your cravings for in-depth statistical data and analysis for all of the US, including race and ethnicity, household types, education, income, etc,.
感謝~撥冗時間、耐心地閱讀完畢，
願這篇落落長的南加州精彩刺激買房記，可以幫助到有需要的人 ：）
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